15
Červen
0
Masarykova demokratická akademie
Česká republika zažívá bezprecedentní nárůst cen bydlení. Tento týden to potvrdili statistici z ČSÚ, podle kterých ceny rostou rychleji, než se očekávalo. A téměř ve stejný okamžik se do hry vložila Česká národní banka s návrhem na zastropování hypoték. Znamená neobvykle rychlá reakce centrálních bankéřů, že se chytili za nos a my se máme připravit na hypoteční krizi? A proč je vlastně bydlení v České republice tak drahé? Odpovídal ekonom Tomáš Munzi z Národohospodářské fakulty Vysoké školy ekonomické.
Mohl byste pro nás neekonomy vysvětlit, proč je v Česku bydlení čím dál dražší?
Současné vysoké ceny bydlení a nájmů jsou uměle a řízeně vyvolaný problém. Možná někoho překvapím, ale hlavním dlouhodobým důvodem rostoucích cen bydlení a nájmů je to, že většina politiků a tvůrců hospodářské politiky na celostátní i komunální úrovni uvažuje vyloženě krátkodobě a snaží se vyhovět současným generacím voličů. Většina starostů vytlouká politický kapitál z toho, že brání nové výstavbě. Je to vděčné předvolební téma. Strategické politické a ekonomické rozhodování by ale mělo být vždy dlouhodobé – a tedy i pro mladou generaci a dosud nenarozené voliče.
Aktuální růst cen bydlení a nájmů u nás patří k nejvyšším v Evropě a je úplně odtržený od reality vzhledem k naší nízké mzdové úrovni. Podle ČSÚ došlo meziročně k růstu nájmů o 2,9 procenta. To má ale lokální a strukturální rozměr a neplatí pro všechny stejně. Mladá generace, která se stěhuje za vzděláním nebo odchází od rodičů, dnes uzavírá své první nájemní smlouvy a v dnešní situaci přehřátého trhu platí opravdu přemrštěné nájmy, hlavně ve větších univerzitních městech. Navíc jde v prostředí nedostatku část nájmů často „do kapsy“ majitelům, zcela mimo oficiální čísla. Postupně spějeme k tomu, že střední třída ve větších městech vydává za nájmy čím dál víc peněz z disponibilních příjmů. To bude dál zvyšovat generační a společenské pnutí.
Proč to má podle vás generační rozměr? Má generace našich rodičů jiné zájmy než my?
V anglosaském světě se často mluví o konfliktu generací. Mladí lidé zejména ve velkých aglomeracích nemají na vlastní bydlení a musí žít v nájmu v nemovitostech, které vlastní starší generace. Na vlastní bydlení dosáhnou leda v periferních oblastech, které jsou ale zase citlivější na hospodářské výkyvy. Když je tam navíc nedostatečně rozvinutá infrastruktura, je často lepší volbou život ve velkoměstě i za cenu přemrštěných nájmů. Je to začarovaný kruh, který má destruktivní sociální a hospodářské dopady. Ekonomicky vzato se vytváří umělá vzácnost, která vlastníkům nemovitostí umožňuje dobývat tak trochu „generační rentu“.
Podobně o tom psal třeba hlavní komentátor listu Financial Times Martin Wolf, který zdůrazňuje i daňový rozměr, jelikož práce je daněna více než kapitál. Pokud to přeneseme do české reality, tak z pronájmů se třeba neplatí sociální a zdravotní pojištění. Určitá část vlastníků má tedy zájem na tom, aby přetrvávala tuhá územní a stavební regulace a restriktivní povolovací řízení. A je též veřejným tajemstvím, že čím více razítek, tím větší je korupční potenciál pro komunální politiky. Kdybych to měl přiblížit: představme si situaci, že máme v Praze stanice metra mimo historické centrum obklopené stovkami bytových mrakodrapů. V takové situaci by prudce klesla cena okolních nemovitostí a nájmů, což by ekonomicky poškodilo současné vlastníky a voliče. Znamenalo by to ovšem dostupné bydlení pro drtivou většinu obyvatel.
Takže za drahé bydlení může konzervativní politika, a ne selhání trhu?
Tak jednoduché to není. Pro naší zemi by samozřejmě bylo národohospodářsky mnohem efektivnější, pokud by Praha měla třeba dva miliony obyvatel a Brno milion. Je prokázané, že v koncentrovanějších aglomeracích přichází na svět mnohem více inovací. Spousta Čechů zbytečně pracuje mimo aglomerace na podřadných pozicích v montovnách. Což je i důsledek naprosto špatné politiky investičních pobídek, zaměřené na tvorbu pracovních míst, a nikoliv na tvorbu přidané hodnoty. Při současné nízké nezaměstnanosti to nevidíme, ale v době recese je struktura opřená o silné aglomerace, které jsou sociálně mnohem odolnější. Když není dostupné bydlení a chybí další infrastruktura, nefunguje v rámci země migrace za prací a mladá vzdělaná generace utíká do zahraničí – to je to nejhorší, co může každou zemi postihnout.
Vedle omezené výstavby jsou tu také vlivy na poptávkové straně, které vždy popohánějí nemovitostní a hypoteční bublinu. Hypotéka je v principu problém, když se bere na nadhodnocenou nemovitost, a splátky vám ujídají velkou část disponibilního příjmu. Dlouhodobě nízké úroky jen vytvářejí iluzi o ceně zdrojů a mnoho lidí si kvůli tomu bere hypotéku, která je nad jejich síly. To dál při restriktivní nabídce vyváří zhoubnou spirálu, ve které se naše země dnes ocitla.
Chcete říci, že si za drahé bydlení můžou lidi sami, když jsou ochotni za něj tolik platit?
Spíš je to tak, že máme přetlak peněz na domácím trhu, a to posiluje i růst cen nemovitostí a nájmů – ať už jde o kanceláře, provozní budovy nebo byty. Prostě řečeno, pro naše podnikatele je drahé nakupovat nemovitosti v zahraničí, a tak na domácím trhu s nemovitostmi soutěží s běžnými občany, což táhne ceny nahoru. Je to do značné míry dané měnovou politikou. Znehodnocená koruna zvyšuje atraktivitu domácích nemovitostí pro zahraniční investory, a naopak pro nás prodražuje nákup nemovitostí v zahraničí. Mnozí čeští investoři proto radši investují doma. A nejedná se jen o nemovitosti. Pod vlivem řízeného oslabování měny klesala míra zahraničních akvizic domácích podnikatelů v zahraničí, čímž se posílil odliv kapitálu a subdodavatelský charakter naší ekonomiky.
Mluvil jste o zhoubné spirále. Můžeme čekat, že nás v blízké době zasáhne hypoteční krize?
Krize dostupnosti bydlení už jednoznačně probíhá. Politici si to už uvědomují, bohužel si to ale překládají spíš k blížícím se komunálním volbám. I současné snahy omezit poskytování hypoték jsou vlastně opožděnou snahou reagovat na to, že jsme nechali trh s nemovitostmi dojít do nebezpečné fáze. Nicméně nemyslím si, že u nás hrozí taková hypoteční krize jako v USA před deseti lety. Když jde o střechu nad hlavou, lidé budou platit splátky tak dlouho, jak to půjde, bohužel třeba i za cenu lichvářských půjček. Jakmile ale ekonomika začne oslabovat, nedostatek prostředků na straně domácností omezí spotřebu a o to víc prohloubí hospodářské problémy.
Proč to podle vás nebude stejné jako před deseti lety?
V přípravě je velké množství nových bytů, které se časem dostanou na trh. Tlak na politiky, aby se stavební regulace uvolnily, je navíc opravdu velký. Kdyby se rychle rozšířila nabídka dostupného bydlení a potkala se s ekonomickým ochlazením, může to vést i k výrazným poklesům tržní hodnoty méně kvalitních nemovitostí, které si lidé koupili za přemrštěné ceny. V Americe se této situaci říká „underwater“. Znamená to, že na hypotéku jste si v době boomu koupili předraženou nemovitost a výše úvěru převýší částku, za kterou lze v době krize vaši nemovitost prodat. To se následně projeví i v bilancích bank. Pokud k tomu dojde v nějakém větším rozměru, je hypoteční krize na spadnutí. Jenže v USA byla hypoteční krize fatálně umocněna takzvanou „sekuritizací hypoték“. Šlo v podstatě o cenné papíry kryté hypotékami, což ještě mnohem více zastřelo rizikovost a odsunulo propuknutí krize. Něco takového tu zatím nemáme.
To je dobrá zpráva pro ekonomiku, ale co konkrétní domácnosti? Jak může hypoteční krize dopadnout na lidi?
Současná situace může ohrozit lidi, kteří si brali hypotéky „nadoraz“ – zejména v posledních dvou, třech letech. Lidé dnes nakupují za šílené ceny téměř cokoliv, a to je velká chyba. Zásadní je ale lokalita a kvalita pořízené nemovitosti. Nejvíc jsou ohroženy ty s horší dopravní dostupností, které se v době krize dají jen těžce pronajmout. Jednoduše řečeno, v době ekonomického ochlazení se může ukázat, že část lidí má kvůli hypotéce větší dluh, než je reálná cena jejich nemovitosti.
Za druhé, dnešní reálný růst mezd počítá jen s růstem spotřebitelských cen, a nikoliv nemovitostí. To lidé pociťují tak, že kvůli růstu cen bytů a nájmů jejich životní úroveň stagnuje. Při nízké ceně práce v naší zemi pak právě čím dál větší nedostupnost bydlení vede k tomu, že se ocitají na hraně dluhové pasti a exekucí. Na případnou hypoteční krizi si už dnes ve velkém brousí zuby realitní spekulanti, kteří budou vykupovat propadlé zástavy a vydělávat v konečném důsledku na tom, že někdo přijde o střechu nad hlavou. To je smutný rozměr dnešní uměle způsobené nemovitostní krize.
A není tedy řešení se hypotéky zbavit a smířit se s doživotním nájmem?
Je nefér mluvit o fetišizaci vlastnického bydlení, jak to v posledních dnech předvedl třeba guvernér ČNB a bývalý hlavní odborářský ekonom Jiří Rusnok. Když nebudou mít mladí lidé jistotu, že mají kde bydlet, budou odkládat založení rodiny a třeba i odcházet do zahraničí. To znovu prohloubí demografické stárnutí a v budoucnu přivodí další komplikace. Bytová krize zkrátka dokáže ovlivnit i demografický vývoj a ten se pak zpětně projeví v ekonomice.
ČNB svou regulací hypoték navíc tento problém dál zhoršuje. Lidé jsou více vystrašení a chtějí si vzít hypotéku za každou cenu i při současných cenách. Počítají s tím, celkem racionálně, že je vyjde v podstatě nastejno, pokud platí hypotéku či nájem. Ale s tím rozdílem, že díky hypotéce můžou být v důchodu v podstatě „ve svém“. Tahle preference má svoje důvody. V době postkomunistické transformace středovýchodní Evropy byl právě vysoký podíl vlastnického bydlení největší sociální ochrannou sítí, aby většina obyvatelstva nespadla do totální chudoby. A je jí do dneška. Třeba důchodci, kteří nebydlí ve vlastním, v podstatě živoří. Oproti tomu v Německu žije v nájmech celá půlka obyvatelstva. V naší situaci se nemůžeme vůbec srovnávat s bohatšími zeměmi na Západě.
Dá se podle vás hypoteční krizi ještě vyhnout?
Už dnes je nedostupné bydlení sociální problém. Dluhový problém nastane, až ekonomika začne ochlazovat. Těžko předvídat, ale paradoxně čím déle to ode dneška bude trvat, tím horší to může být. Kvůli vysokým nájmům a hypotékám spousta rodin nemůže tvořit úspory a svým způsobem je na hraně dluhové pasti. Mnohé kroky z minulosti jsou bohužel nenapravitelné. Předražené bydlení tady zkrátka je a následky v budoucnu určitě přijdou. Jedním z rychlých kroků může být radikální uvolnění podmínek pro výstavbu, tedy územní a stavební regulace. Co ale potřebujeme dlouhodobě, to je transformace našeho ekonomického modelu postaveného na levné práci.
Rozhovor původně vyšel 15. června 2018 na webu A2larm.cz.
